CIUDAD VICTORIA, Tamaulipas.- En Ciudad Victoria, usted puede elegir entre morar prácticamente en el cielo o en una especie de antesala del infierno. La diferencia para definir una de las dos opciones es sólo una: de cuánto dinero dispone.
La capital tamaulipeca vive en materia de vivienda, dos realidades. Una de ellas es la que aleja a sus propietarios de la mayoría de los problemas urbanos que afectan a la mayoría de los mortales.
En esas zonas restringidas, sus ocupantes conviven entre comodidades que llegan a ser lujos, con vigilancia las 24 horas, pavimentación total de alta calidad, áreas verdes con albercas privadas, juegos infantiles de primer mundo y palapas para festejos. Los precios de terrenos por sí solos hacen de los lotes un patrimonio para privilegiados y oscilan entre los 3 y 6 mil pesos el metro cuadrado. Las casas tienen un valor de 8 a 10 millones de pesos en su plano “económico”, pero con mansiones de hasta 30 o 40 millones de pesos.
La otra es la de las colonias proletarias. Donde el terreno fue prácticamente regalado, donde los servicios llegan a cuentagotas y en algunos casos nunca lo harán, donde la pavimentación la conocen sólo en fotografías, la vigilancia policíaca es una referencia histórica y las familias se hacinan en “cuartos” de cartón de 4 por 3 metros cuadrados.
En una investigación realizada donde se entrevistó a vendedores de agencias de bienes raíces como Realty World, Procasas.Br, Dei, Inmobiliaria Vista Verde, Bienes y Raíces Abudabí, entre otras, se constató que en la ciudad existen 50 fraccionamientos privados en Victoria los cuales ofrecen grandes comodidades y lujos a sus propietarios, donde la gran mayoría de la población no puede acceder.
Con precios que van desde 2 mil 700 pesos el metro cuadrado, como ocurre con el fraccionamiento Sauces, hasta 6 mil pesos el metro cuadrado, como se cotiza en Residencial Misión, se ofrecen los terrenos en estas zonas donde el monto de la inversión se incrementa en cantidades millonarias al construir una casa que pocos victorenses pueden costear. “El mercado que puede comprar estas propiedades se reduce a menos del 10 por ciento de la población, unos cuántos, de los cuales muchos de ellos ya no viven aquí, están en Mc Allen o Brownsville”, dijo un vendedor.
A ello se agrega que algunos propietarios con tal de no sufrir pérdidas cotizan sus terrenos en moneda americana, como ocurre con varios fraccionamientos que se ubican sobre el Bulevar Tamaulipas, donde el costo puede variar dependiendo del valor de la moneda. “Los dueños de algunas propiedades dicen, este terreno valía antes el equivalente de dólares y ahora vale estos pesos”, afirma Juan N., quien reconoce que no es una práctica común pero que se realiza en la ciudad.
Por tener un costo tan elevado el precio del metro cuadrado se refleja directamente en el valor de las construcciones, las cuales por zonas pueden ir desde 1 millón y medio de pesos hasta 10 millones, incluso en ciudad Victoria existen residencias valuadas en 20 y 35 millones, las que pertenecen principalmente a funcionarios públicos. “Las casas con un valor mayor a 10 millones de pesos es muy raro que se vendan, las que tienen ese costo es porque compraron el terreno y ellos la construyeron”, reseñó el vendedor al comentarle estos casos.
Como ejemplos aparecen las residencias en Puertas de Hierro, que tienen 712 metros cuadrados con 450 m2 de construcción, 4 recámaras con baños y vestidor, alberca con palapa, amplio jardín y cochera para tres carros, la cual está valorada en 6 millones 300 pesos; mientras un terreno en el mismo fraccionamiento de 340.00 m2 tiene un costo de 952 mil pesos.
Un terreno ubicado en Residencial “Rincón de los Almendros” de 205.59 m2 está valuado en 513 mil 975 pesos, en tanto que una construcción en la misma zona con 3 recámaras (principal con baño y vestidor), 2 baños, sala de TV, terraza, sala-comedor, cocina, ½ baño, lavandería techada y cochera techada para 2 autos cuesta 1 millón 999 mil pesos.
¿Cuáles son los factores que determinan precios?
Carlos R. señaló que el valor de una propiedad depende de diversos factores, entre los cuales se toman en cuenta la ubicación del fraccionamiento. “Están comprando sólo en la zona
norte, de hecho existe una especie de migración del centro al norte”.
La seguridad que ofrece el fraccionamiento es porque todos están bardeados con un perímetro de cuatro metros de altura y ofrecen caseta de acceso.
Un factor en el valor de la propiedad que pocos podrían adivinar son los vecinos, debido a que se mide la capacidad de reacción de los propietarios para pagar el mantenimiento del fraccionamiento. “Privanzas 1 que es de los más caros es determinado por la capacidad de organizarse sumado a la calidad de sus construcciones y Privanzas 2 no ha logrado aumentar de valor porque no ha tenido la capacidad de organizarse”.
Generalmente los fraccionamientos cuentan con áreas verdes equipadas, albercas, palapas, canchas de usos múltiples, y asadores y algunos cuentan con iluminación alimentada por celdas solares y aspersores automáticos.
El valor de la casa se determina por el precio del metro cuadrados de construcción y los acabados de la construcción.
Mala venta
Los vendedores coinciden que desde hace cinco años la venta de este tipo de terrenos o casas en los fraccionamientos exclusivos era un buen negocio. “En su tiempo fue un excelente
negocio para los dueños por la plusvalía, pero actualmente está en stand by, sólo se quedaron lotes sin desarrollar”.
Hoy en día no ha habido una venta importante en viviendas por parte de las agencias entrevistadas, al contrario existen viviendas de más de 3 millones de pesos paradas y quienes llegan a tener una casa de más de 5 millones la están construyendo ellos mismos.
“La realidad de las ventas en Ciudad Victoria son créditos de INFONAVIT de 350 mil pesos en vivienda económica, le sigue hasta 800 mil pesos en conjunto INFONAVIT con FOVISSSTE y ya créditos hipotecarios hasta de 1 millón 800 mil pesos, más allá de eso está totalmente parado”, afirman.