MÉXICO.- No sólo es avaluar tu casa y pegar letreros para ofrecerla. El proceso de venta de una vivienda requiere varios trámites notariales y fiscales; evalúa si te conviene hacerlo tú mismo o con un agente inmobiliario.
¿Qué documentos necesito?
El principal es el título de propiedad que te acredita como legítimo dueñ@ del inmueble que quieres vender. Puede ser una escritura o sentencia pero debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Tu acta de matrimonio en caso de que hayas adquirido el bien estando casad@ porque sirve para saber si éste se puede vender con o sin la autorización de tu cónyuge. Además, boletas de predial y agua pagadas de los últimos cinco años y recibos de luz o teléfono de los últimos dos, así como tu CURP, RFC e identificación oficial tuya y de tu espos@ en caso de ser requerido.
¿Y cómo sé cuánto vale mi casa?
Si ya cuentas con todos los documentos, ahora lo que necesitas saber es cuánto vale tu propiedad para que sepas en cuánto ofrecerla; un valuador te puede ayudar a calcularlo. El servicio profesional puede costar, en promedio, 0.29 por ciento de lo que vale tu casa y este documento tiene una vigencia de seis meses. Puedes encontrar precios más baratos en el mercado pero sé cuidados@ porque algunos son gancho para cometer fraude.
Con base en la ubicación, edad de tu propiedad, estado de conservación, tipo de construcción, acabados, clasificación y servicios de la zona, entre muchos otros aspectos, el valuador establece el:
* Valor directo
Lo que considera que vale la propiedad según la inversión que tiene y los materiales utilizados.
* Valor de capitalización de renta
La productividad que tendrías si rentaras el inmueble.
* Valor comercial
O valor de mercado. Concluye cuánto es lo que comercialmente puede pedirse por una propiedad.
Bueno, ¿y qué impuestos debo pagar?
Los impuestos que se deben pagar por la venta de una casa son variables, pero se calculan con base en el valor de la propiedad. El Impuesto Sobre la Renta se paga a partir de 700 mil Unidades de Inversión (4 millones 221 mil pesos*). Si tu casa vale menos que eso puedes exentar el pago de este impuesto pero sólo es posible hacerlo una vez cada tres años.
Si no puedes exentar por haber vendido una propiedad recientemente, superar el monto establecido o porque tu inmueble no es casa habitación, puedes deducir algunos conceptos como el costo de adquisición del inmueble, inversiones en mejoras, gastos notariales o comisiones y mediaciones, pero debes tener todas las facturas correspondientes.
(Cálculo realizado con un valor de 6.03 pesos por Udi en Banxico al 9 de abril de 2018.)
¿Y el notario?
La compra-venta de un inmueble debe hacerse ante notario público, por eso te debes acercar a uno para llevar a cabo este proceso. Él revisará la validez de tus documentos y los de tu comprador, hará los trámites relacionados con el registro de propiedad, tesorería y pago de impuestos, así como la expedición de su testimonio que es la copia certificada de la escritura. Este proceso puede llevar de entre 15 y 20 días hábiles a entre 40 y 45 días hábiles si todos los documentos están en orden, pero si algo llega a atorarse el tiempo se puede extender más.
Lo que se le paga al notario por sus servicios depende también del valor de tu propiedad, pero se establece que a mayor precio del inmueble menor es el porcentaje de arancel, y a menor precio del bien mayores serán los honorarios. En una operación de 10 millones de pesos, por ejemplo, la comisión del notario sería de entre 0.5 a 0.6 por ciento, mientras que en una de 320 mil pesos podría ser de 2 por ciento.
¿Me pueden pagar en efectivo?
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita establece los límites para el uso de efectivo en la compra-venta de inmuebles, que es de 646 mil 815 pesos. Si tu inmueble vale más que eso te pueden dar efectivo hasta esa cantidad y la diferencia tendría que pagarse vía transferencia bancaria o cheque. El notario es quien expide el comprobante fiscal por internet o CFDI donde se establece el monto, la forma y las partes que intervinieron en la operación.
Entonces, ¿lo hago solo o con un agente?
Evalúa si es un proceso que quieres y puedes llevar a cabo por tu cuenta o es mejor que lo hagas de la mano de una inmobiliaria porque quizá te salga lo mismo en tiempo y dinero.
Si no cuentas con mucha experiencia y tienes dudas te puedes acercar a un agente inmobiliario establecido para que él se encargue de todo el proceso. Depende de muchos aspectos que una propiedad se venda rápido o no, pero el tiempo estimado, si la casa está en buenas condiciones, es de tres meses, aunque se puede demorar de ocho meses a un año y medio si presenta detalles o vicios por arreglar. El intermediario cobra entre 4 y 6 por ciento del valor de tu vivienda. Él te da un avalúo de tu propiedad, pero puedes llevar otro que hayas realizado previamente por fuera y compararlos.
